【STV 임정이 기자】2022년 하반기 부동산 시장은 금리 인상 속도가 가팔라지며 급격히 위축되었다. 가장 주목해야 할 변수로 꼽은 한국은행 기준 금리는 5월 1.75%에서 12월 초 3.25%로 무려 1.5%p가 단숨에 올랐다. 기준 금리 인상이 대출금리로 선반영 되며 전체적인 분위기를 한순간에 뒤집었다. 주택담보대출(주담대, LTV) 평균금리는 10월 말 기준으로 4.82%까지 상승했다. 2022년 말까지 5%에 육박할 기세다. 그동안 가격 상승 폭이 컸던 인천과 경기도를 중심으로 하락 폭이 커지고 있다. 물론 서울도 예외는 아니다. 광역시에서는 대전과 대구의 하락이 큰 가운데, 여름까지 잘 버티던 기타 지방도 하락으로 돌아섰다. 향후 시장에 미칠 영향요인을 살펴보고 시장을 전망해 본다.
영향요인 중 가장 으뜸은 역시 ‘금리 인상 폭’이다. 미국발 금리 인상 기조가 마무리되지 않은 상태로, 추가 상승 폭이 어느 정도일지가 초미의 관심사다. 우리나라는 미국과 연동해 그 차이를 -1%p 정도로 유지하려니 민감할 수밖에 없다. 미국 금리가 상반기까지 상승이 이어진다면, 우리도 0.25~0.5%까지 추가 인상이 예상된다. 그러면 기준 금리는 3.5~3.75%다. 대출금리는 기준 금리와 연계되기 때문에 5%를 넘는 건 불문가지다. 5%는 상징적인 의미가 있다. 과거 10년 전 ‘하우스푸어’ 시절의 금리 하단 수준이다. 대출금리가 5%를 넘으면 매수 의지는 자취를 감추게 된다. 비은행권 주담대 금리는 이보다 1%p가량, 신용대출은 2~3% 정도 더 높을 수 있다. 대출금리 급등은 기존 대출자에게도 영향이 커 최소 6개월 이상 지속될 수 있다. 주담대의 대략 3/4이 변동금리로 3개월, 6개월 주기인 것을 고려하면, 오른 상태에서 6개월 이상 영향력이 유지될 수 있다. 물론 그 후에도 금리 인하 시점까지는 부담이 크다. 상환능력인 소득은 빠르게 오르지 않기 때문이다.
금리 인상과 함께 영향력이 큰 건 대출규제다. ‘하우스푸어’ 시절부터 지난해 상반기까지 대출 기준은 LTV와 DTI였다. LTV는 담보인정비율로 담보 평가 금액의 60~70% 정도를 대출해준다. 상환 여력(소득)을 고려하지만, 대출금액 산정에 큰 영향을 미치지는 않는다. DTI는 총부채상환비율로 소득 대비 대출 원리금 비율을 말한다. 주담대의 원리금을 포함하지만, 기타 대출(신용 등)은 이자만 반영하여 계산한다. 비율은 60% 정도로 운영하였다. 당시에도 금리가 급등하며 상환 부담이 커졌지만, 신용대출 등을 추가로 받아 융통성 있는 대응이 가능했다. 또한, 대출 시 거치 기간(이자만 상환하는 기간)을 3~5년 운용하여 초기 부담이 생각보다 크지 않았다. 지금은 DSR(총부채원리상환비율) 체제다. 주담대 뿐만 아니라 신용대출 등의 원금도 소득 대비 산정해야 함은 물론 그 비율도 은행권이 40%다. 사실상 DTI 60%보다 2배 이상 강화된 수준이다. 대출규제는 DTI와 차이를 좁히려면 DSR 비율을 최소 60%에서 70%(청년층)까지 확대해야 한다. 대출규제는 가계부채 축소가 명분이지만, 사실상 강력한 수요억제책이다. 지금은 가격 급등기가 아니므로 정상화가 필요한 시점이다.
미분양주택은 주택시장의 중요한 잣대로 작용한다. 2022.10월 기준으로 전국 4.7만 호다. 1년 전인 2021년 10월 1.4만 호에서 저점을 다진 후 계속 증가하고 있다. 최근 들어 지방을 중심으로 그 속도가 빨라지고 있다. 시장에서는 대략 10만 호까지 늘 수 있다는 전망을 하기도 한다. 아파트 매수심리가 급격히 위축되는 가운데 청약률이 급격히 하락하며 분양시장도 찬 바람이 불고 있다. 수도권에서도 경쟁률이 급락하며 분위기가 사그라들고 있다. 향후 미분양주택이 급증하면 시장 분위기는 더 경색될 수 있다. 하지만, 제일 극심했던 2009.3월 16.6만 호 대비 아직 여유가 있는 데다, 수도권은 7.6천 호(2022.10월 기준) 수준에 머무르며 선방 중이다. 또한, 대구에 1만 호, 포항 4천 호 등 특정 지역의 문제로 남아 있다. 그렇다고 안심할 단계는 아니기 때문에 정부의 대비책이 필요하다.
주택거래량이 급감하고 있다. 거래량이 많아지면 가격이 오르고 줄면 내리는 게 일반적이다. 매수자의 성향은 가격이 내릴 때보다 오를 때 추격매수를 하는 경향이 크기 때문이다. 거래량이 대폭 준다는 것은 초급매물 위주로 거래되고 있다는 방증이다. 초급매 물건도 몇 건씩 누적되면 가격으로 평가해야 한다. 상승기 때 몇 건이 지그재그식 견인을 한 것과 마찬가지다. 매수심리는 대출규제와 고금리가 지속되는 상태에선 활성화를 기대하기 힘들다.
경제 침체에 대한 우려 목소리가 커지고 있다. 그동안 가격 급등기에는 고려하지 않던 변수다. 고금리가 지속 되면서 신용경색이 불거지고 부동산금융도 원활하지 않다. 문제는 이 기간이 길어지면 공급이 지체되거나 중단되며 시장의 부담으로 작용한다. 물론 중장기적으로 시장 회복 시 공급 부족을 야기, 더 큰 상승요인으로 영향을 미칠 수 있다.
종전 공급 부족, 유동성 증가, 저금리 기조, 실수요자의 매수심리 등 상승요인으로 작용하던 변수는 수면 아래로 내려갔다. 다만, 공급 부족과 유동성은 시장의 상황이 바뀌면 규제 완화와 더불어 언제든지 다시 부상할 수 있다. 차후 금리가 하락세로 반전되는 것도 매수 신호로 받아들일 여지도 있다. 어차피 시장은 돌고 도는 순환을 거듭하게 된다. 물론 그 주기가 어느 정도인가의 문제일 뿐이다.
매매시장은 고금리가 지속되는 상황을 고려하면 하락 조정은 불가피하다. 그 폭의 차이만 있을 뿐이다. 이런 현상은 전 세계적인 현상이다. 상승요인이 저금리와 공급부족 등으로 같기 때문이다. 사실 구매력 대비 단기간 내 지나친 급등이라 조정의 필요성도 있다. 이제 시장에서는 옥석 가리기가 시작된다. 강남, 용산 등 지역은 오히려 일반매매가 15억 초과 대출금지가 폐지되고, 예금금리 인상이 큰 도움이 된다는 점에서 큰 타격으로 작용하지 않을 수 있다. 그렇다고 적극적인 매매로 이어지지도 않고 있다. 매수 예정자는 경기침체에 대한 우려가 크기 때문이다. 인천과 경기도의 하향 조정도 지속될 수 있다. 5대 광역시는 대구와 대전을 중심으로 조정세가 전망된다. 물론 부산, 울산, 광주도 예외는 아니다. 기타 지방의 하락도 불가피해 보인다. 다만, 상대적으로 입주 물량이 많지 않고 오름폭도 크지 않아 하락 폭은 제한적일 수 있다. 물론 미분양주택의 부담은 무시할 수 없다. 전체적으로 금리 인상이 연초에 마무리되면 가을까지는 저점을 형성할 것으로 예상된다.
전세 시장은 그동안 매매와 연동하는 가격 패턴을 보였다. 하반기 이후 전세가는 분리 현상이 나타날 수 있다. 또한, 하락 폭의 차이 속에 전국적으로 유사한 흐름을 이어갈 수 있다. 가격은 매입을 보류한 세입자의 안주와 입주 물량 부족 등으로 소폭 상승세가 예상된다.
분양시장은 전체적인 시장침체로 청약경쟁률이 하락하고 있다. 주변 시세의 하락 조정으로 분양 아파트의 매력이 크지 않을 수 있다. 특히 분양가격 12억 초과 중도금 대출금지는 또 하나의 주거 사다리 붕괴로 작용하고 있다. 즉시 폐지해야 한다. 전체적으로는 도심 등 인기 지역을 중심으로 관심도가 높아질 수 있다. 결국, 지역별 양극화로 전망된다. 분양물량은 2~3년 후의 시장을 전제로 하는 것이므로 미래가치에 대한 비중을 높게 고려해야 한다.
2023년 시장은 급격한 금리 인상 등의 영향으로 하향 조정이 예상된다. 매수 예정자는 기회의 시간이 될 수 있으므로, 저점에서 6개월가량 횡보 시 관심을 가져야 한다. 특히 정책자금대출 등을 활용한 자금 조달도 준비하며 시장을 주시할 필요가 있다.
