【STV 임정이 기자】아파트 재건축 상황은 결코 녹록치 않다. 특히 서울과 인근 신도시의 상황은 더욱 그러하다. 아파트 재건축의 경우, 대규모 철거 후 새로운 고층 아파트 단지를 건설하는 것이므로 기본적으로 상당한 공사비가 들어간다. 따라서 몇 가지 조건이 먼저 해결돼야 한다.

우선 조합원 물건 이외 일반 분양 물건이 많아야 하며 높은 분양가를 받을 수 있어야 한다. 재건축을 추진하려는 아파트 단지는 현재 용적률이 상대적으로 낮거나, ‘가구당 평균 대지지분’이 높아야 더 많은 분양 세대 확보가 가능하고 추가 분담금이 적게 들어 사업성이 있다.

예를 들어 과거 잠실의 5층 주공아파트 단지나 개포동의 5층 주공아파트 단지는 용적률이 아주 낮고 평균 대지 지분이 높아, 더 많은 아파트 가구 건설이 가능했으며 그 덕에 사업이 빠르게 진행됐다. 

현재 잠실과 개포동에서 고층 아파트 단지의 재건축이 더딘 것은 기존 아파트 단지의 용적률이 상대적으로 높고 대지 지분이 낮아 사업성이 상대적으로 떨어지는 것이 한 이유다.

1990년대 이후 건설된 서울 택지 지구 및 제1기 신도시의 많은 아파트 단지들은 1970년대에서 1980년대 초반까지 지어진 강남의 주요 재건축 단지와 비교하면 평균 용적률이 150%로 높으며 평균 대지 지분도 상대적으로 낮은 편이다. 또한 평촌과 산본, 중동 신도시는 평균 용적률이 200%가 넘는다. 이런 경우 분양가가 낮게 책정되면 사업성을 담보하기 힘들어 사업이 제대로 진행되지 않을 수 있다. 재건축 자체가 힘들 가능성이 큰 것이다.

그리고 이러한 문제는 10년 후 재건축 연한이 도래하는 1990년대 후반~2000년 초반에 준공된 아파트로 가면 더욱 심해진다. 이런 아파트 중에는 과거 일시적인 용적률 규제 완화 등으로 용적률이 300% 넘어가는 재건축·재개발 아파트들도 적지 않은 상황이다.

300%에 가까운 용적률의 아파트 단지를 철거하고 다시 약간의 용적률을 더해 새로운 아파트 단지를 건설하는 경우, 기존 조합원들은 엄청난 분담금을 내야 하는 상황에 직면한다. 용적률이 높은 단지의 ‘철거 후 재건축’은 결코 쉬운 상황이 아니다.

따라서 90년대 이후에 건설된 서울 내 거대 단지의 경우, 잠실이나 개포동 주공아파트 단지처럼 대규모 철거 후 재건축 아파트 단지로 변화하는 모습을 기대하기 어렵다.

그래서 요즘은 재건축 보다 리모델링이 뜨고있는 추세다.