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경제·사회

부동산 경매 전문가가 진단하는 2018년 부동산 시장

더 한국경매(주) 이상일 상임고문의 2018년 진단


올해 문재인정부의 여러 부동산 정책들의 발표로 부동산 경매시장은 서울을 비롯한 수도권과 일부 광역시에서는 고경쟁화, 고낙찰가화 현상을 보였다. 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 경매에 많은 사람들이 몰리면서 서울시를 포함한 주요 도시들의 낙찰가는 시세를 웃도는 수준으로 낙찰이 되는 일도 비일비재하게 나타나 경매를 무색하게 만들기도 했다. 20175월 청와대에 입성한 문재인 정부는 다섯 차례에 걸쳐 부동산 관련 대책을 쏟아냈다. 주요내용은 단기 투자수요 억제와 주택시장 안정화이다. 2018년부터 대출규제와 세제 강화 등 2017년 집중적으로 쏟아낸 정부의 규제책이 본격으로 시행된다. 주요내용은 신 DTI시행, 양도세 증가 등 세율강화, 재건축 초 과이익 환수 재 시행, 주거복지 로드맵 등이다.

 

부동산 경매전문가인 더 한국경매()의 이상일 상임고문은 2018 년에는 이 같은 증상이 해소될 것으로 예상했다. 이 고문은 “2018 년부터 정부의 부동산정책들이 실행되고 점진적 금리 인상도 가시 화됨에 따라 매물이 늘어 경매시장이 활성화 될 것으로 예상합니다. 또한 투자자 비중이 높은 경매시장은 대출규제 등의 여파로 입 찰경쟁률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 동시에 하락할 것입니다. 이것이 오히려 경매입찰자들에게는 기회입니다. 경쟁이 줄고 더욱 저렴하게 다양한 부동산을 매입할 수 있으니 경매시장 에 좋은 시절이 찾아온 것이죠.” 라고 말했다.

 

이 고문은 실패 없는 투자를 위해서는 정부의 부동산 정책에 순응 하되 그 틈새를 찾아 알찬 수익을 내는 것이 중요하다고 말한다. “ 대출규제와 세제 강화 등 중첩된 규제로 인해 시장이 암울해 보여도 보석처럼 빛나는 투자물건들은 있습니다라고 덧붙였다.

 

더 한국경매()의 이상일 고문은 다양한 사회봉사 경력을 가지고 있다. 민주평화통일회의 자문위원이며, 바르게살기운동 경기도협의회 부회장직을 맡고 있다. 또한 지역신문에 다양한 주제를 다루는 칼럼을 기고하는 등 다방면적인 활동을 하고 있다. 20년간 부동산 전문가로 활동하고 2권의 부동산 관련도서를 집필한 경제전 문가이기도한 더 한국경매()의 이상일 상임고문은 경제가 성장하면 부동산가격은 정기적으로 오르기 때문에 부동산 가격이 하락 하거나 안정세에 접어드는 시기라 하여도 관망만 하지 말고 수익성이 좋은 부동산을 찾아서 투자를 해야 한다고 말한다. 또한 이 고문은 수익성 위한 부동산을 사는 방법은 일반매매, 분양, 경매 중 경매가 가장 좋습니다라고 덧붙였다.

 

국가가 주도하는 4차산업혁명. 부동산도 피해갈 수 없어 최근 몇 년간 주택시장은 수도권과 지방의 양극화로 요약 된다고 말한 이 고문은 2018년에는 이 현상이 더욱 심화될 것으로 예상했다. 많은 부동산 전문가들도 공통된 의견을 내놓고 있다. 서울과 인접한 경기도와 인천은 주택 공급이 제한적이고 수요는 많아서 부동산 가격이 떨어지지 않을 것이라고 전문가들은 예상하고 있다. 이것은 곧 서울에서 멀어지 는 부동산은 시장이 더욱 위축될 수 있다는 말이다.

 

특히 이 고문은 부동산 또한 4차산업혁명에서 벗어날 수 없다고 말한다. “인공 지능(AI)과 사물인터넷(IoT), 자동주행자동차 등으로 대변되는 4차산 업혁명이 실제생활에 적극 활용되는 머지않은 미래에는 국가의 국 토개발구조에도 큰 영향을 끼칠 것입니다. 국가주도로 이루어지는 4차산업혁명은 효과를 극대화시킬 수 있는 대도시 위주로 먼저 이루어질 겁니다. 직접적인 변화의 혜택을 받는 수도권을 비롯한 대도시는 더욱 거대해질 것이고 그렇지 못한 지역 들은 오히려 쇠퇴할 가능성이 큽니다라고 말했다.

 

또한 이 고문은 “2015년 이후 최근 3년간 아파트 12% 늘 어난 것으로 조사된 반면, 입주는 26만가구로 최대여서 소화불량의 가능성이 있습니다. 실제 공급물량은 이보다 줄어서 공급 실적이 하강 곡선을 그려왔지만, 2018년에 는 362208가구가 분양예정에 있습니다. 특히 2018년 공급 예정 물량 중에는 재건축 재개발 등 도시정비사업 물량이 유난히 많습니다라고 밝혔다. 이 고문은 신혼부 부나 30대 실 수요층은 직주근접이 가능한 곳에서 공급 되는 특별공급분을, 청약가점이 높은 이들은 주변시세 대 비 저렴한 아파트를 적극 노려볼 만하다고 말한다.

 

또한 이 대표는 저금리.저성장의 기조로 개인 투자자들은 어디에 어떻게 투자해야 하는 지에 대한 대답을 찾기 가 어려워졌다고 말한다. “소액 토지 투자가 각광을 받을 것입니다. 소액 토지 투자는 안정적이고, 적은 금액으로 투자를 시작 할 수 있기 때문입니다.” 이 고문은 토지의 경우 소액투자의 장점과 함께 유의할 것이 있다고 한다.

 

토지의 경우 소액투자의 장점으로 주택과 달리 감가상각이 되지 않는 유형자산이기 때문에 일단 상승한 지가는 거의 하락하지 않는다고 말한다. 하지만 토지는 아파트나 상가처럼 거래가 활발하지 않기 때문에 환금성이 떨어지는 단점이 있다고 말한다.

 

이 상임고문은 토지는 환금성이 떨어진다는 가장 큰 단점을 보 완해야 합니다. 이를 위해서는 개발이 명확히 잡힌 지역을 눈여겨보아야 합니다. 예를 들자면 개통을 앞둔 신설 역세권 주변과 개발진흥지구로 용도가 변경된 지역, 또 지구단위가 환지개발로 잡힌 지역, 주 도로가 확장되면서 새롭게 도로가 개통될 토지 등 입니다.”

 

마지막으로 이 대표는 정부의 부동산에 관련된 대출규제와 세제강화는 매 정권, 매년마다 반복되는 일입니다. 하지만 경제성장과 함께 부동산의 가치는 계속 성장하고, 부동산 가격은 매년 오르기를 반복 하고 있습니다. 부동산의 투자는 광산에서 빛나는 보석을 찾아내는 과정과 비슷합니다. 전문가의 전망과 의견에 귀를 기울이고, 철저한 준비를 통해 실패 없는 투자를 하는 것이 가장 중요합니다라고 말했다.  


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